“堅持房地產市場調控政策不動搖。住建部將會同有關部門繼續密切關注各地執行調控政策的情況,對于地方出臺放松抑制不合理購房政策的,將及時予以制止或糾正?!?月5日的晚間,住建部新聞發言人的表態讓期盼市場轉暖的開發商們再次冷了心,而期待房價下調的購房者們則會繼續忐忑、觀望、等待。與整體房地產業久寒成疾的狀況不同,高端房產的表現一直很淡定。是什么使高端地產項目在冷落蕭條的房地產市場中保持淡定?我們可以從以下幾個方面來分析。

一、政府城市規劃提高住宅景觀建設要求

溫州綠城市不忘綠家園 住宅景觀提高幸福感,公園綠地不斷增多,花草樹木扮美城市,隨著溫州市“綠滿溫州”建設行動的不斷深入,城市面貌得到了較大改善,城市綠地面積顯著提高。不過,在綠化城市環境的同時,更應將綠化向小區延伸,美化居住環境。

住宅景觀作為城市景觀的一部分,是城市環境建設的重要一環,其綠化美化程度,對整個城市形象影響深遠。小區作為居民日?;顒拥闹行?,其綠化景觀品質的好壞也直接影響到人們的居住品質和幸福感。因此,小區的綠化景觀也有“一個人的第二居住生活空間”之美稱,帶給人的享受僅次于房子本身。

縱觀溫州市各大小區綠化水平,存在新舊小區綠化品質不一、部分住宅區綠化率不達標、綠地遭人為破壞等諸多問題。一些開發商為追求利潤最大化,在綠化施工方面“偷工減料”,甚至擠占綠地建房子;一些小區綠地建成后,因管護不到位遭到破壞;業主缺乏綠化保護意識,將小區公共綠地改造成“自家菜園”,或是將車輛亂停亂放侵占綠地……這些行為屢有發生。小區綠化景觀品質的下降,直接導致了居民居住幸福指數的降低。

東莞國土局規定項目容積率 住宅景觀有保證,近日東莞市國土局網站最新掛牌一幅麻涌地塊,該地塊規模雖不大,但在容積率的規定上比較靈活。以往地塊出讓容積率只有最高值的規定,但該次麻涌地塊容積率出現了區間規定,為1.0-1.8。該麻涌地塊位于麻涌鎮東太新基村,編號為2012WG022,用地面積為49188平方米,為普通商品住房用地,起始價為7900萬元。按照容積率1.0-1.8的區間來算,最高樓面地價為1606.08元/平方米,最低樓面地價為892.3元/平方米。東莞中原策略研究中心高級研究員韋天使表示,這種出現容積率區間的,要按照最高容積率,即要按照1.8的規劃指標去計算樓面地價。因為在報建的時候,開發商都是按照最大容積率去報建的,這樣才能分攤土地成本,增大利潤空間。他認為這樣的規定,可以給開發商更大的自由度,以此來增加地塊吸引力。

二、開發商項目建設與城市發展規劃有效融合

山東膠州灣海月湖成大景點 景觀工程月底完工,去年已經整治完成的300萬平方米的山東膠州灣北部園區內葫蘆巷和祥茂河水系景觀獲得了聯合國人居署頒發的亞洲都市景觀獎。近日,高新區計劃再塑造150萬平方米水系景觀,海月湖、正陽路以北祥茂河水系景觀工程下月底將完工,高新區550萬平方米特色水系景觀串聯起膠州灣北部生態新城。 海月湖曾經是咸水湖,是很多居民生活用水、雨水等通道的入口節點,海月湖清淤工程岸線全長為3.3公里。工程土方開挖約167萬方,護坡砌石約2.5萬方,工程造價約2658萬元。除清淤工程外,海月湖景觀工程總面積約52.5萬平方米,岸線全長為3.3公里,苗木種植包括喬木78種、灌木35種、地被6種,水系景觀工程造價約7316萬元。海月湖景觀工程不僅可以增強高新區水系的防洪排澇能力,還讓水系跟景觀相得益彰,成為島城優美的觀光地。工程將于6月底全部完工。

無錫地產稀缺湖居資源成高端項目熱銷突破口,無錫樓市“紅5月”名副其實。5月末除了商品房成交量出現較大幅度提升,各大項目的推盤速度和供應量隨之增加。在剛需產品依然主導市場的情況下,無錫高端項目打破沉寂積極進入市場,近日連連推出大手筆營銷活動,不僅使其項目一時成為眾人關注的焦點,同時這些擁有國際或全國性因素的活動也讓城市再次受到更大關注。從兩大高端項目舉行的活動可以看到,活動除了為項目造勢外,更大目的在于通過名人效應或發布財富榜單來吸引高端人士的關注,為項目銷售做準備。從效果來看,活動取得了良好的社會效應,吸引了目光,制造了話題?!案叨隧椖吭诋斍笆袌鱿抡诜e極尋求新的突破口,限購政策對于本地高端人群買房的限制較為突出,因此高端項目特別是占據城市稀缺資源的標桿性項目需要尋求無錫城市以外的客戶?!睒I內人士表示,無錫擁有天然的湖資源,太湖和蠡湖不僅成就了無錫人臨水而居的夢想,同時其稀缺的湖居資源也成為高端住宅項目最大的賣點。

三、開發商關注景觀建設、營造社區氛圍出奇制勝

打造CBD最大園林景觀 吸引千家企業進駐,5月17日,中央電視臺新臺址主樓順利完成竣工驗收??⒐浒负?,中央電視臺將正式啟動新址搬遷工作,屆時央視體育頻道將率先入駐,并在新臺址主樓完成2012年倫敦奧運會的轉播工作。隨著CCTV東移,千余家相關上下游企業將陸續進駐CBD,為CBD掀起一股浩浩蕩蕩的傳媒產業經濟浪潮。   隨著央視東遷號角聲響,相關大批上下游企業隨之東移,由此帶來的海量租務將極大充實CBD的寫字樓市場。

仲量聯行日前發布的統計報告顯示,一季度,北京沒有新增甲級寫字樓項目,現有寫字樓空置率較低,市場供應短缺加劇。北京甲級寫字樓市場平均凈有效租金達到305元/平方米/月(按建筑面積計),環比增長4%。而戴德梁行最新發布的數據則顯示,一季度北京市甲級寫字樓空置率已下行至3。55%,達到歷史最低值,CBD商圈已超越金融街商圈成為北京甲級寫字樓市場排頭兵。

溫州高端住宅上市節奏快 創新設計成主流。近日在溫州市,繼置信原墅上市后,中梁濱江首府也開始頻繁“路演”,而一直尚未公開的乾順國際豪庭,也將開始前期的市場推廣,市區高端樓盤上市節奏明顯加快。在住宅限購、產品定位過于集中的情況下,市區高端樓盤之間的“肉搏戰”即將顯現。在市區即將上市的高端住宅項目中,以“花園洋房+高層公寓”的布局設計已成為大多數樓盤的共同點,一改之前的單一高層設計。

來自市場的信息顯示,“花園洋房+高層公寓”布局設計,除目前已經明確的中梁國賓1號、中梁濱江首府、置信原墅、京都府、君庭領墅、綠城海棠灣、萬科龍灣花園等樓盤外,尚未上市推廣的乾順國際豪庭等樓盤,也都是以“花園洋房+高層公寓”布局設計。這種產品形態能否被各個圈層所接受?想把剛需的客群攬入懷中,又想把高端的客群也收在旗下?想好賣,又想利益最大化?眼下,市區樓盤布局設計已經受到各方關注。

四、開發商目光長遠項目體現人文關懷

調控下的高端住宅 稀缺社區景觀成豪宅內核。什么項目將被開發商選為長期開發計劃而珍惜與深耕?關鍵詞便是“稀缺”,稀缺是所有豪宅的終極“內核”,也是任何頂尖物業不可復制的秘密所在。而如果要在“大徐匯”規劃輻射區內尋找這種稀缺型物業,就不得不又將目光再度放回到美華村。之所以用美華村為例來看“稀缺”,只因這個項目具有雙重稀缺屬性,這一資源優勢不僅是在“大徐匯”,即使是在整個境內樓市也屬罕見。

  

第一重稀缺:生態資源,地塊前身為1925~1935年間美國普益房產公司所開發的舊上海頂級別墅區--“美華村”,在規劃設計中,該項目幾乎保留了原地塊內的全部濕地生態景觀,綠地率高達72%,參天的銀杏水杉、古老的橡皮樹、碩大蓬徑的香樟、英式大草坪……在如今寸土寸金的上海市中心,這樣的私家社區景觀幾乎可以空前來形容。第二重稀缺:人文資源,當年的“美華村”在老上海曾榮極一時,宋美齡女士、陳納德和陳香梅伉儷、王淑珍女士、嚴伯林先生等名士名媛均曾在這里居住,這里不僅一直是名流的家,更珍藏著城市最寶貴的一段記憶。房企巨頭進軍養生養老住宅領域 營造歸屬感。近日,記者來到位于房山區竇店鎮的萬科幸福匯項目,這是萬科在北京的首個養老地產項目。目前1號樓和7號樓在售,其中,1號樓被命名為“活躍長者住宅”,是專為老年人打造的產品。這棟樓位于整個小區的最北部,東側與“活躍長者之家”相鄰,以方便住在這棟樓里的老年人來“活躍長者之家”進行各種休閑活動。這棟養老產品“活躍長者住宅”的戶型為85平方米二室二廳一衛,為15層和11層的板樓,一梯兩戶。銷售人員告訴記者,與普通住宅相比,針對老年人打造的養老產品,在很多細節上都特意為老年人做了設計?!氨热珉娞蓍g要比普通電梯間大,是參照醫院里的醫用電梯,可以容納輪椅和擔架。樓內及周圍的無障礙通道、無障礙設施齊全,一些地方專為老年人加裝了扶手?!?而“活躍長者住宅”旁的“活躍長者之家”,針對老年人較敏感和易產生孤獨感的心理,在戶型設計、采光通風、活動區域、園林綠化、醫療保障、文娛設施等方面考慮了老年人的居住需求,無障礙設計、轉角處的防撞保護以及電燈照射角度的細微差別等,非常適宜老年人居住生活。

從以上內容我們可以看出:目前從政府層面,一是不希望房價過快增長,但也不抑制一部分人改善居住條件的對高端房產的需求,二是更注重房產項目與城市規劃設計的結合;從開發商層面,一方面迎合政府城市規劃設計的需要,主動把項目建設與政府的城市建設需求有效地聯系起來,另一方面則主動迎合購房者需求,注重營造綠色和諧輕松的居住氛圍,在住宅景觀上下足功夫。

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